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澳洲建房如何控制成本

Australia, Sydney
Published 10 months ago
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澳洲建房如何控制成本
Australia, Sydney,
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澳洲建房如何控制成本?开发顾问解读(图)


 


2017-10-21 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论2条

 



在物价上涨的今天,买土地已经花了大把银子,如果考虑开发或者重建的朋友,自然很关心建房造价的问题。不要忘了我们还生活在人工极其昂贵的澳大利亚,大家都看到前阵子疯狂被转的砌砖工收入吓死人的新闻吧?虽然那个新闻是假的,不过人工贵是真的。



每次和国内朋友聊天说澳洲这边造一个别墅要花两三百万人民币,还要花1年时间,而且还不是豪装,那些在国内建筑业发展的朋友都会大笑不止,说咱们那边造房子一天一层。可有什么办法呢!澳洲有这个假日那个假日,还有RDO,还有早上7点前不能造,晚上8点后不能造,造价能不贵嘛,工期能不长嘛。


话说回来,在澳洲建房可以有效控制成本吗?当然可以。控制成本分成二个方面,一是降低可见的成本,二是避免一些隐性开销。不过要注意,有些钱应该省,有些钱不能省。


一: 这些成本可以降低   


1,想清楚要什么,不要改来改去


很多人在这点上总是抑制不住内心的骚动,不停地想改。看到平面图的时候想改平面图,要选材料的时候又不停地改材料。等房子开始造了又想再改改窗,改改颜色。这是新手最常犯的错误,所以你务必要告诫自己,刚开始设计的时候就看看清楚,想想明白,不要在后期再改来改去,不然账单自付。


2,不要拖时间


我以前常说起一个经典的案例,朋友一块连批文的地,在Richmond,改建两个。批文拿到之后他们找了施工团队报价,2个造价78万,那位业主跳起来,卧槽那么贵。于是他叫建筑师重新改设计,砍砍外型,删减内部那些美丽的细节,不过因为是建两套的有批文,所以还要重新递交Council批文更改申请,然后递交了之后还要重新公示,接着Council还要重新写报告总结结果。



最后批下来之后,还要重新修改施工图,时间一晃8个月过去了。业主拿了新的图再叫施工团队报价,然后报价是79万4。业主又跳起来了,怎么改了那么多还要那么贵。施工队长一脸无辜,我每年的材料人工成本都要上涨,人家报给我的价钱也都涨上去了啊。这个故事告诉我们,如果是以盈利为目的的建造,一定要尽早进行,拖延的代价是很大的。


3,如果你的施工队允许的话,可以自己安排购买一部分材料


如果你有便宜的货源(不要假设你的老外施工队一定比你进价贵),而且,很关键的一点,你可以有效地安排运输到工地,及时地配合工人安装的话,你可以考虑自己供给这部分材料。材料的差价自然就是你剩下的钱。但是用这点的时候,适可而止,不要指望每一样东西你都可以自己提供并省钱。


有很多建筑材料澳洲本地是有标准的,还有一些中国产的建筑材料质量参差不齐,造成安装困难,施工队很可能还会要收取额外的安装费。


4,电器选择根据房子定位来,不要一味选最贵或是最便宜的


如果你的房产定位是高端的,那所有内设自然也要配套而来,但是高端也是没有底的,可以权衡考虑一下。


而如果你的房产定位是投资市场,那就没有必要选择最贵的电器了,千万不要以自己的居住标准来要求投资房的装修标准。投资房的电器一般选择低维护的,例如返修率比较低的品牌,而电器种类则是选择比较经久耐用的。



5,室内木工可以选择成品,而不是现场定制


这是很多人忽略的一点,不得不承认的是,现场定制更能增加房屋本身的价值,但是如果你预算有限,或者不想在内设上花费太多,可以在内部木工或者家具上减免,而在交房之后再按照自己预算逐渐添加。


6,软装上可以适当省钱


窗帘、吊灯、挂饰等物品是很需要的,但也是很烧钱的。一个4房的别墅的窗帘和百叶窗如果全部在本地找公司定制并安装的话,至少在1万刀起。


而灯饰,普通的承建商并不提供有设计感的吊灯,通常都是给你一个接灯泡的口,那么你也可以根据自己的需求在后期来选择灯饰。



二:提防隐性开销   


1,地基成本


这个在建筑行业的专业术语叫site cost,指建造早期的包含地基在内的预备成本。这个第一环节的费用,往往就吓到一大批人,因为这个环节是最容易产生超出合同外的“变更”,也叫variation。


怎么回事呢?因为承包商在拟定合同的时候,会对地基成本做出估算,包括土地清理,整平,根据工程图要求进行挖掘和填补(cut and fill),钢筋混凝土地基,木桩或者水泥桩,初步排管道等。



看上去好像很基本嘛,为什么会多出来很多钱呢?影响地基成本估算准确度的有2个关键因素。


第一,是承包商的经验和他的估算意愿。有些承包商,他就是算得不仔细,有时候就会算差了50立方的混凝土,等混凝土工人发单据来了,他们一般就会发出“变更”通知,让你补上差价。还有些承包商,是故意算低的,或者说他们一般是写一个固定价格,比如都写1万5,到时候多出来了就是你的。不要意外,这种做法其实很常见。


第二个因素,就是不可控因素。不得不承认,地基阶段的不可控因素是很多的。比如,万一挖到个大石头,那就很麻烦了,如果是影响打桩就要换个位置打,工程图要重画,工期会耽误,如果影响的位置刚好是地基,那就只能想办法把石头弄走,如果弄不走还要原地震碎(此处省略5000字血泪史)。不要以为离你很遥远,墨尔本东部很多区域都是藏了这些又大又硬的不速之客。


影响地基费用的还有什么呢?土质和斜坡。新区大部分土质是工程填土(clean fill),属于容易产生沉降的土壤,会对地基成本有影响。坡度也是显而易见的影响了,缓坡还好一些,只是增加地基成本,有些土地坡陡得厉害的话,整个设计都要按照错层来做,建造成本也会提高很多。


2,室内地板


这个基本是大builder的通病,报个很低的价钱,然后这个不包,那个不包。最匪夷所思的就是室内地板不包,不要问我为什么,人家就是这么任性。地板在澳洲本地买的话,很普通的也要$20一平米,还没算安装,一般安装也要至少$20一平米,然后你如果造了个250平米的房子,你自己算一下。


3,车道


是的,很多大builder车道也是不包的,如果你的车道和现有车道位置不同,你还要专门去联络Council,申请新的车道路牙位置crossover,付几千块的押金给Council,然后才能找人来做。


车道最丑的就是普通的灰色混凝土;稍微好看点的是有点颜色的,一般都选深一点的颜色;再贵一点的小石子水泥;还想再花一点的是这种印花纹的。这样的车道没有个几千块是做不了的,如果你车道长的话,上万也不要意外。



4,  园艺


另一个很多人没有预想到的是园艺绿化在澳洲的昂贵价格。树木,草皮,填土,花卉,每一样东西都不便宜,而且做园艺的人工也非常昂贵。草皮的工+料,一般要在$20一平米,还没有算上如果你的土地不平整的话,另外需要推土机过来铲平土地。


有很多业主在房屋建成入住后,发现园艺的工作量和费用,无法及时完成完整的园艺布置,导致房屋一直暴露在烂泥野草的环境中,或者想自己动手一点一点弄,结果由于业余新手不熟悉操作,加上无系统管理一直拖延,导致园艺做得粗糙不雅,这些其实都会对房价产生非常负面的影响。


5,变更费用


变更费用也叫variation fee,其实是builder收的手续费。在建造过程中如果由于人为或者非人为因素产生变更费用,builder一般会额外收取15%-20%的手续费。例如刚才提到的,挖地基阶段挖到石头了,产生了额外1万的运输石头的费用,承包商会在这个基础上再收取$1500-$2000的手续费用。如果你在建造过程中更改很多的话,光是变更手续费就可能上万。



三:这些钱千万不要省   


1,不要轻易选择最便宜的施工方


我们上面说的是省小钱,不过有时候省小钱省一堆,都不如在大钱上抓抓紧。如果你找了几家报价,千万不要毫不犹豫选择最便宜的。撇开质量问题不谈,由于建筑行业在收费方面监管力度并不很大,导致很多建筑团队故意报低价而在施工过程中反复要求加价(有些项目是可以合理加价的,但是报价本身有漏洞,因此业主并不能直接拒绝加价)。这是一个很难破的陷阱,最好的方法就是选择有口碑或者有专业人士推荐或者使用过的施工方。


2,从设计的优化和专业管理中省钱


我平时常说,在房产界,钱不是省出来的,是赚出来的。用一个好的设计师,保证你在空间利用上有效,是同样的空间看上去更大。用同样美观却平价的材料提升一个空间的视觉效果,这才是真正的省钱王道。


好的设计师,能让你首先把钱花在点子上,还会为你提供用料方面的建议,分析不同材料的利弊,避免选材错误造成的直接和间接损失。



3,聘请专家咨询、管理你的开发


很多人把造房子想的简单了。在一个没有专业监理的施工合同下,业主的工作量是很大的。你需要抽出很多上班时间去确认材料,监督进度。而且由于澳洲建房以砖木为主,与大陆的民房建法很不一样,大部分人缺乏对这类房屋建造的专业知识,并不能及时得辨别出建造时可能产生的问题。


建筑业的水也很深,并不是每一个承建商都会以最严格的道德标准来要求自己,在这种情况下,如果没有专业指导,很难在最合适的节点保护好自己的利益。如果聘请专业建造监理,能保证在建造过程中发生的问题及时被处理,每一阶段的建筑成本都得到控制。



 


关键词: 建房成本开发

 

 

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